自2008年開始筆者每年都會撰寫“我對樓市的十大忠告”，今年分享如下：

　　（1）新的大都會模式將起步

　　香港在大都會化下人口勢創(chuàng)新高，減少依賴西方的金融中心包括上市功能，也成功回復(fù)集資功力。教育與創(chuàng)科之路起步，融合大灣區(qū)的新常態(tài)也不斷改變營商環(huán)境。

　　需求帶動租金續(xù)揚

　?。?）租金上升正突破臨界

　　租務(wù)是支持樓市的最大基礎(chǔ)因素，隨著外來人口不斷引入，令香港常住人口上升，空置率不斷降低，租金繼續(xù)上升成大勢所趨了。

　?。?）關(guān)注10萬億定期存款去向

　　香港總存款量逾18萬億元，當(dāng)中定期占約10萬億元，其中約4.5萬億元是在短短34個月中受當(dāng)時定期息口高企而快速聚集到銀行，這筆資金在近期減息后逐漸回流市場。執(zhí)筆時候已連續(xù)兩個月共900億元的定期流出，這筆資金的去向足以影響來年的市場大局。

　?。?）深度悲情是否繼續(xù)癱瘓市場機制

　　社會深度悲情雖然不會改變到市場結(jié)構(gòu)，但可以令市場冬眠或極緩慢甦醒。悲情總有減退的一日，市場因素日益改善正能量思維增加，始終有一日會平衡抵御到負面情懷的，所以悲情消散的時間表就是樓市回復(fù)的時間表。

　?。?）中美摩擦仍左右大局

　　中美摩擦除了隨時會發(fā)生沖突之外，同時運用按揭息口的加減、匯率高低甚至通脹的高低，亦會帶給香港福與禍。

　　宜設(shè)置業(yè)資助計劃助上車

　?。?）救市政策

　　特區(qū)政府出招與中央政府的組合拳方式會有不同的效果。如何理順發(fā)展商建屋的收支平衡問題，將影響未來財務(wù)和長遠供應(yīng)是否充足。

　　（7）財富分配才是關(guān)鍵

　　置業(yè)人數(shù)（尤其是年輕人）有上升，才是成功的施政。如果要增加擁有資產(chǎn)者的數(shù)目，不是應(yīng)該掌握樓價低的時候推出置業(yè)資助計劃鼓勵入市嗎？

　　（8）發(fā)債多寡影響香港下一代

　　當(dāng)樓價低過建筑成本的時候，特區(qū)政府賣地收入就會大受影響，于是政府難免需要發(fā)債，問題是發(fā)債多寡。債券是要償還的，舉債太多會影響下一代的福祉。

　?。?）買有風(fēng)險，不買也有風(fēng)險

　　買樓投資當(dāng)然有風(fēng)險，但不投資的風(fēng)險也十分巨大，這是機會成本（Opportunity Cost）的原則。若果樓價回升，錯失入市機會損失的正是樓價升幅。如果是租樓人士，還要加上錯失機會和置業(yè)前這段時間付出租金的損失，甚至其損失往往比買樓面對的損失更多。

　?。?0）2025年樓市將由谷底回升

　　基于以上各種因素的考慮，筆者評估來年住宅樓價可回升5%至10%。

　　（作者為祥益地產(chǎn)總裁）