圖：春節(jié)過(guò)后，香港樓市或會(huì)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。

　　寫(xiě)這篇文章的時(shí)候，已是春節(jié)前夕，先和各位讀者拜個(gè)早年，祝大家新一年安居樂(lè)業(yè)，身心安康。展望蛇年樓市，筆者認(rèn)為可以用“穩(wěn)”字來(lái)形容，成交穩(wěn)升的同時(shí)，價(jià)格大有機(jī)會(huì)企穩(wěn)。

　　最大的利好消息是，美國(guó)總統(tǒng)特朗普于瑞士達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇上要求美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局立即減息，并建議其他國(guó)家跟隨，以緩解消費(fèi)價(jià)格壓力、提振經(jīng)濟(jì)，更揚(yáng)言“在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候”與聯(lián)儲(chǔ)局主席鮑威爾談話。消息一出，美國(guó)再次減息的機(jī)會(huì)立即回升，美港股市也同步上揚(yáng)。

　　特朗普表明態(tài)度，美國(guó)再次減息已經(jīng)是時(shí)間及幅度的問(wèn)題。減息對(duì)樓市的影響，筆者已經(jīng)分析多次。簡(jiǎn)而言之，減息有助增強(qiáng)資金的流動(dòng)性，因本港樓價(jià)已回軟多時(shí)，相信部分資金會(huì)流入樓市，帶動(dòng)成交，穩(wěn)定樓價(jià)跌幅。

　　未來(lái)影響樓價(jià)的因素是供應(yīng)量，而且不能單看政府的預(yù)估數(shù)字，還須視乎“庫(kù)存量”，亦即是俗稱的“貨尾”總數(shù)。當(dāng)貨尾累積，發(fā)展商須減價(jià)出貨，新盤價(jià)格持續(xù)低水，難免會(huì)帶動(dòng)整體樓價(jià)下跌。因此，貨尾量往往是未來(lái)樓價(jià)的指標(biāo)。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心資料顯示，去年12月全港累積貨尾量（包括樓花及現(xiàn)樓）錄約2.1674萬(wàn)個(gè)單位，較2023年12月約2.1886萬(wàn)伙按年輕微減少約1%。

　　雖然整體貨尾數(shù)量看似仍然高企，但值得留意的是，2023年或以前推出項(xiàng)目的“舊貨尾”由原先的2.1886萬(wàn)伙大減約1.5335萬(wàn)伙。主要原因是，隨著2024年樓市全撤辣，加上施政報(bào)告放寬按揭成數(shù)及容許投資移民計(jì)劃投資住宅，配合減息周期啟動(dòng)，帶動(dòng)去年一手成交量升至約1.56萬(wàn)宗，按年升約五成，并創(chuàng)三年新高。

　　信心指數(shù)持續(xù)走高

　　在一手交投暢旺之下，不少新盤被市場(chǎng)吸納，亦令“舊貨尾”顯著減少。去年發(fā)展商積極推售全新盤，據(jù)統(tǒng)計(jì)去年共推出47個(gè)全新盤項(xiàng)目，涉及約1.501萬(wàn)個(gè)單位。因此縱使去年一手成交量顯著向好，但亦難以短時(shí)間內(nèi)全數(shù)吸納眾全新盤的所有單位，導(dǎo)致一批“新貨尾”單位積存下來(lái)，而去年合共新增約6339個(gè)“新貨尾”。在“舊去新來(lái)”的此消彼長(zhǎng)下，去年累積貨尾量?jī)H按年輕微減少，維持逾2.1萬(wàn)伙的水平。

　　相信隨著減息周期加快，市場(chǎng)吸納物業(yè)的力道有望加強(qiáng)，估計(jì)整體貨尾數(shù)量將會(huì)拾級(jí)而下，助樓價(jià)進(jìn)一步穩(wěn)定。事實(shí)上，“美聯(lián)樓價(jià)指數(shù)”最新報(bào)129.08點(diǎn)，按周微跌0.07%；但與四星期前相比，樓價(jià)指數(shù)升0.88%；而本年迄今亦錄約0.74%的升幅。美聯(lián)信心指數(shù)最新報(bào)64.2點(diǎn)，按周升1.9%，反映市場(chǎng)信心正在不斷增強(qiáng)，相信在春節(jié)過(guò)后，無(wú)論新盤及二手交投將會(huì)顯著回升，再度出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。

　?。ㄗ髡邽槊缆?lián)物業(yè)住宅部行政總裁）