美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局公布最新議息結(jié)果，一如市場(chǎng)預(yù)期維持息率不變，本港三大發(fā)鈔銀行亦維持最優(yōu)惠利率（P）不變；然而，自去年9月美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)減息周期以來(lái)，至去年12月份香港銀行已合計(jì)減息3次，累減0.625厘，已經(jīng)對(duì)樓市呈明顯利好作用。隨著減息效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，加上2月底財(cái)案公布利好樓市措施后，多個(gè)新盤錄亮麗銷情，不少項(xiàng)目首輪銷售更即日沽清，樓市出現(xiàn)小陽(yáng)春。

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合“一手銷售網(wǎng)”資料及市場(chǎng)消息，3月首19日一手成交量錄逾1900宗，較2月全月1220多宗高出約55%，暫已創(chuàng)5個(gè)月高位。個(gè)人相信，隨著近期一手銷情持續(xù)火熱，料3月份一手成交有望錄得約3000宗水平，并將創(chuàng)出去年3月后的一年新高。

　　說(shuō)回息口問(wèn)題。根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署公布最新2025年1月A類單位（實(shí)用面積430平方呎或以下）的租金回報(bào)率報(bào)約3.6%；同時(shí)，1月份經(jīng)絡(luò)按揭息率指數(shù)報(bào)3.52%，即細(xì)單位租金回報(bào)率較按揭利率輕微高出約0.08%，是自22年9月后再現(xiàn)細(xì)單位租金回報(bào)率超越按息的情況。

　　與此同時(shí)，美聯(lián)“租金走勢(shì)圖”2月份以實(shí)用面積計(jì)算的私人住宅平均呎租報(bào)約37.81元，按月回升約0.4%，租金相信將進(jìn)一步向上，而“租升息跌”將促使愈來(lái)愈多屋苑出現(xiàn)“供平過(guò)租”。

　　以得寶花園為例，該屋苑今年2月平均呎租約43.8元，假設(shè)該屋苑一個(gè)282平方呎單位，每月租金約12352元，同月屋苑平均呎價(jià)約10709元，即樓價(jià)約302萬(wàn)元，若以承造七成按揭、30年還款期、P按3.5厘計(jì)算，每月供款約9493元，以此推算，買家每月供款較每月租金的開支低出約23%。

　　除了得寶花園外，尚有不少屋苑有顯著的“供平過(guò)租”的情形，例如河畔花園及花園城每月供款較每月租金支出低逾2成；至于淘大花園、美孚新邨、南豐新邨、沙田第一城等大型屋苑的每月供款較每月租金的支出，低出介乎約一成至逾一成半。

　　美今年料減息2次 港跟隨

　　現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)普遍預(yù)期，今年美國(guó)將進(jìn)一步減息2次，相信香港息率亦大有機(jī)會(huì)“跟減”。可以預(yù)期的是，假如樓價(jià)未有出現(xiàn)明顯反彈，屆時(shí)各屋苑“供平過(guò)租”的幅度勢(shì)擴(kuò)大，屋苑數(shù)量亦將同步與日俱增，進(jìn)一步吸引買家入市。

　　“供平過(guò)租”持續(xù)擴(kuò)大，配合各利好因素持續(xù)涌現(xiàn)，以及近月香港股市急速回勇，樓市“追落后”上升的憧憬，相信當(dāng)下樓市“小陽(yáng)春”情況將有力延續(xù)，甚至由一手進(jìn)一步蔓延至二手市場(chǎng)。

　　（作者為美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁）