圖：為了滿足住房消費(fèi)需求，市場(chǎng)一直關(guān)注城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的問(wèn)題。

　　近期發(fā)布的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》明確提出要“更好滿足住房消費(fèi)需求”，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造問(wèn)題的持續(xù)關(guān)注。目前改造模式分為兩種：

　　一種是整體拆遷，由開(kāi)發(fā)商重建。優(yōu)點(diǎn)是操作比較簡(jiǎn)單，容易適應(yīng)城市規(guī)劃，困難在于動(dòng)用資金的規(guī)模巨大。老小區(qū)往往是城市中心黃金地段，拆遷補(bǔ)償?shù)土死习傩詹辉敢?，高了政府和開(kāi)發(fā)商又要承擔(dān)資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　另一種是自拆自建。不過(guò)，在操作層面上很難協(xié)同。特別是原來(lái)的住宅單元面積小，老住戶為了改善居住條件，一般都有擴(kuò)面需求，這樣必須提高容積率。從微觀來(lái)講，問(wèn)題不大，但是如果每次改造都增加住宅面積，在宏觀上會(huì)進(jìn)一步加劇供過(guò)于求的程度。

　　因此，筆者提出第三種改造老舊小區(qū)的模式，如果能夠完善并結(jié)合到整個(gè)城市規(guī)劃中去，可以形成老小區(qū)改造多樣性，在宏觀上建筑面積有增有減，供求平衡。

　　該模式的總體思路是減量而不是增量，適用于市區(qū)黃金地段老舊小區(qū)改造。這類地區(qū)土地價(jià)值高，但是現(xiàn)在的小區(qū)地積比率高、樓房質(zhì)量差，導(dǎo)致小區(qū)總價(jià)不符合黃金地段的土地價(jià)值。以杭州為例，最近西溪濕地旁邊的低密度住宅新地塊拍賣，樓面價(jià)已經(jīng)接近每平米9萬(wàn)元（人民幣，下同），拱墅區(qū)的城市排屋二手房已經(jīng)成交價(jià)超過(guò)24萬(wàn)元，但是吳山附近老小區(qū)二手房單價(jià)才4萬(wàn)、5萬(wàn)元水平。

　　以后市街小區(qū)為例，單價(jià)4萬(wàn)元左右，地積比率2。現(xiàn)在假設(shè)以6萬(wàn)元的價(jià)格收購(gòu)全部二手房，然后降低地積比率到1。那么其實(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，就是12萬(wàn)元的樓面價(jià)。如果建成200平米左右的排屋出售，單價(jià)有望超過(guò)20萬(wàn)元，至少應(yīng)該和余杭拱墅的城市排屋差不多的價(jià)格。以24萬(wàn)元計(jì)算，利潤(rùn)空間很大。

　　當(dāng)然，一旦有開(kāi)發(fā)商全面收購(gòu)該小區(qū)的二手房，就會(huì)引發(fā)不少問(wèn)題：1）二手房房?jī)r(jià)可能上漲，超過(guò)原來(lái)預(yù)計(jì)的6萬(wàn)元。2）有可能出現(xiàn)部分不愿意搬離的老居民。這個(gè)其實(shí)和股市上的邀約收購(gòu)差不多，并不一定能夠成功，所以這里提供一種新模式。

　　原有產(chǎn)權(quán)競(jìng)價(jià)出售

　　首先，開(kāi)發(fā)商可以與老舊小區(qū)的住戶簽約，把老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)作為股權(quán)折算為新小區(qū)產(chǎn)權(quán)。舉例來(lái)講，老舊小區(qū)一套60平米的老房子，而原址拆建后全都是180平米的排屋，而且小區(qū)地積比率也從2下降為1，所以相當(dāng)于原來(lái)6套60平米的房子換了現(xiàn)在一套180平米的排屋。或者開(kāi)發(fā)商拆建成本和利潤(rùn)按照每平米2萬(wàn)元計(jì)算，也可以折算成一套老房子，那么新排屋的產(chǎn)權(quán)其實(shí)就是原來(lái)六戶老舊小區(qū)和一戶開(kāi)發(fā)商的總和。

　　其次，可以采取拍賣機(jī)制集中各方股權(quán)。任何一方老住戶都可以按照不低于保底價(jià)2160萬(wàn)（180×2×6）洽購(gòu)其余六方的產(chǎn)權(quán)。如果老住戶都愿意出售而無(wú)人愿意收購(gòu)，那么開(kāi)發(fā)商以6萬(wàn)元的價(jià)格兜底收購(gòu)。如果老住戶中有人愿意收購(gòu)，那么相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商就按照現(xiàn)在的自拆自建模式，賺到了每平米2萬(wàn)元的開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)，而老住戶的回購(gòu)實(shí)際上只有14萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)水平。

　　如果愿意收購(gòu)的人數(shù)多于愿意出售的，那么就可以通過(guò)拍賣的方式價(jià)高者得。開(kāi)發(fā)商還能把沒(méi)有參與競(jìng)拍的新排屋拿到市場(chǎng)上出售，接受全市場(chǎng)其他人的競(jìng)價(jià)，再將得到的拍賣收入按照原來(lái)的股權(quán)比例分配給產(chǎn)權(quán)人。這樣的獲利，應(yīng)該高于原來(lái)的每套360萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償，無(wú)論是老住戶還是開(kāi)發(fā)商都有利可圖。

　　再次，新模式由于采取了產(chǎn)權(quán)折算的方式，幫助開(kāi)發(fā)商節(jié)約了一大筆買地的開(kāi)支，降低了開(kāi)發(fā)商的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于政府來(lái)講，有效盤活了老舊小區(qū)的土地資源，還可以作為減少住宅整體供應(yīng)量的手段，平衡城市各個(gè)區(qū)域的發(fā)展。原有住戶獲得了高額補(bǔ)償，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有效降低了資金成本，政府亦減少了公共財(cái)政開(kāi)支，可謂一舉三得。

　　（作者為德國(guó)波恩大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）