CBRE世邦魏理仕21日在深圳發(fā)布《2025年第一季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》，解析深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。2025年第一季度，深圳優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)，科技板塊需求表現(xiàn)活躍，推升整體市場(chǎng)需求環(huán)比增長(zhǎng)，主要貢獻(xiàn)來(lái)自智能物聯(lián)網(wǎng)、人工智能軟件開(kāi)發(fā)、集成電路研發(fā)與數(shù)字化解決方案四大新興賽道。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)餐飲業(yè)態(tài)熱度持續(xù)，甜品類(lèi)子業(yè)態(tài)活躍度上升，悅己經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)美容保健業(yè)態(tài)連續(xù)第六季保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)租戶降本訴求增加與跨境電商需求波動(dòng)令租金表現(xiàn)承壓，第三方物流成為業(yè)主去化的主要租戶來(lái)源。投資市場(chǎng)自用型辦公樓交易繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)，商業(yè)資產(chǎn)價(jià)格筑底的窗口期預(yù)計(jì)仍將吸引投資者的關(guān)注。

　　2025年第一季度，深圳優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)充沛，四個(gè)項(xiàng)目共計(jì)30.2萬(wàn)平方米交付使用，羅湖、福田和南山均有項(xiàng)目入市。部分項(xiàng)目憑借極具競(jìng)爭(zhēng)力的租賃策略及前期儲(chǔ)備的客戶資源，在交付伊始實(shí)現(xiàn)了高效去化，新項(xiàng)目共計(jì)為整體市場(chǎng)貢獻(xiàn)51.5%的新增需求。

　　市場(chǎng)需求活躍度同比顯著增長(zhǎng)，在新增供應(yīng)與去年同期相當(dāng)?shù)那闆r下，凈吸納量實(shí)現(xiàn)了44.4%的同比增幅，亦為2022年來(lái)第一季度需求的最高值，整體市場(chǎng)空置率僅微幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)至22.3%。

　　聚焦行業(yè)需求，科技板塊需求熱度持續(xù)，金融需求穩(wěn)中有升，零售貿(mào)易活躍度提升?？萍及鍓K繼續(xù)以3成以上需求份額引領(lǐng)市場(chǎng)，尤為值得一提的是本季錄得了上萬(wàn)平方米來(lái)自智能物聯(lián)網(wǎng)的超大宗租賃。細(xì)分行業(yè)來(lái)看，較為活躍的科技新賽道租戶帶動(dòng)軟件系統(tǒng)開(kāi)發(fā)類(lèi)需求占比達(dá)87.9%，主要來(lái)自智能物聯(lián)網(wǎng)、人工智能軟件開(kāi)發(fā)、集成電路研發(fā)與數(shù)字化解決方案四大細(xì)分領(lǐng)域。而跨境電商活躍度持續(xù)，保持了約10%的需求份額，高度聚集于坂田片區(qū)。

　　與此同時(shí)，金融需求活躍度本季略有上升，環(huán)比增長(zhǎng)0.7個(gè)百分點(diǎn)至14.0%，位居第二。傳統(tǒng)金融板塊表現(xiàn)更勝一籌，A股市場(chǎng)階段性回暖及保險(xiǎn)行業(yè)績(jī)良好重啟擴(kuò)張帶動(dòng)證券和保險(xiǎn)板塊成為主要的需求驅(qū)動(dòng)，二者貢獻(xiàn)過(guò)半。其中證券公司需求多為搬遷型，主要落址福田和南山區(qū);而保險(xiǎn)公司多為總部在深圳以外的企業(yè)的搬遷需求，包括北京、廣州和香港等地。

　　此外，零售貿(mào)易板塊需求較為活躍，以14.0%的需求占比與金融持平，品類(lèi)聚焦電子產(chǎn)品、電子元器件和醫(yī)療器械類(lèi)。而專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)需求則較為穩(wěn)定，以10.2%的需求占比位居第三，主要來(lái)自咨詢、廣告公關(guān)和法律子行業(yè)。其中咨詢行業(yè)占比超4成，高度聚焦于企業(yè)管理領(lǐng)域。

　　租戶來(lái)源方面，本地、國(guó)內(nèi)和國(guó)外企業(yè)的需求比為7:2:1，受大宗租賃交易帶動(dòng)，本地企業(yè)占比有所上升。需求規(guī)模方面，同樣受大宗交易驅(qū)動(dòng)，萬(wàn)平方米以上的交易占比環(huán)比增長(zhǎng)3.9個(gè)百分點(diǎn)至13.9%，此外1,000至2,000平方米的中型租戶占比也實(shí)現(xiàn)了5.1個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)，多來(lái)自科技板塊。

　　新項(xiàng)目持續(xù)入市疊加價(jià)格優(yōu)勢(shì)窗口期令搬遷需求繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，連續(xù)第三季度錄得7成以上占比，其中66.3%來(lái)自升級(jí)搬遷。

　　成交分布區(qū)域方面，非核心區(qū)物業(yè)憑借稀缺性有力吸引了周邊企業(yè)的升級(jí)辦公需求，由此帶動(dòng)坂田、梅林、龍華和布心等片區(qū)錄得了不俗的吸納量。單片區(qū)來(lái)看，前海繼續(xù)憑借新增供應(yīng)聚集及價(jià)格優(yōu)勢(shì)成為全市新增吸納量貢獻(xiàn)的第二大片區(qū)，占比18.0%。

　　租金方面，降本增效依然是大多租戶的主要選擇，供應(yīng)端持續(xù)擴(kuò)張與年初租金定調(diào)形成雙重壓力下，部分項(xiàng)目業(yè)主繼續(xù)以價(jià)換量，價(jià)格下調(diào)幅度擴(kuò)大，全市平均租金環(huán)比下降3.6%至每月每平方米158.3元，跌幅同環(huán)比均走擴(kuò)，多片區(qū)租金繼續(xù)走低。

　　世邦魏理仕深圳顧問(wèn)及交易服務(wù)部 | 辦公樓負(fù)責(zé)人蔡志豪表示：“未來(lái)六個(gè)月，優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)將持續(xù)面臨供應(yīng)壓力，預(yù)計(jì)未來(lái)供應(yīng)總量將超60萬(wàn)平方米，主要分布在前海和后海片區(qū)。需求方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨外部環(huán)境不確定挑戰(zhàn)的情況下，預(yù)計(jì)企業(yè)降本增效將持續(xù)，全市平均租金或?qū)⒀永m(xù)下行趨勢(shì)，空置率表現(xiàn)也將承壓。”

　　深莞惠倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)：跨境電商需求波動(dòng)，租金增長(zhǎng)趨緩

　　2025年第一季度，深圳物流市場(chǎng)無(wú)新增供應(yīng)入市，位于福田保稅區(qū)的一個(gè)存量物業(yè)因政府購(gòu)買(mǎi)后功能轉(zhuǎn)換而退出市場(chǎng)。整體存量市場(chǎng)項(xiàng)目入駐率保持穩(wěn)定，至季末，市場(chǎng)空置率為6.3%。

　　需求方面，2025年1-2月，全市出口總額為3,673.28億元，同比下降16.6%。年初為需求淡季，當(dāng)季尋租需求主要來(lái)自第三方物流和電子制造業(yè)企業(yè)的后備倉(cāng)儲(chǔ)。此外，市場(chǎng)依然存在部分廠房轉(zhuǎn)倉(cāng)儲(chǔ)以及冷庫(kù)轉(zhuǎn)干倉(cāng)的現(xiàn)象。供需兩端因素疊加使租金增長(zhǎng)放緩，存量項(xiàng)目租期內(nèi)租金的自然增長(zhǎng)推動(dòng)市場(chǎng)平均租金環(huán)比增長(zhǎng)0.4%至每月每平方米49.0元。

　　而東莞方面，首季迎來(lái)一個(gè)新增供應(yīng)入市，為位于東莞西的越海智慧供應(yīng)鏈中心，為市場(chǎng)注入19.2萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)空間，引入頭部跨境電商而實(shí)現(xiàn)滿租交付。

　　受第三方物流需求縮減或降本型搬出的影響，部分存量項(xiàng)目空置率有所上升，導(dǎo)致全市空置率環(huán)比上升1.3個(gè)百分點(diǎn)至3.7%，但仍處于低位。受益于新項(xiàng)目的帶動(dòng)，跨境電商擔(dān)任市場(chǎng)需求主力，共錄得12.2萬(wàn)平方米的凈吸納量，環(huán)比雖有下降但同比增長(zhǎng)明顯。

　　租金方面，季內(nèi)跨境電商需求有所波動(dòng)，出現(xiàn)了預(yù)租退租的現(xiàn)象，業(yè)主穩(wěn)商心態(tài)趨強(qiáng)，主動(dòng)調(diào)低租金增長(zhǎng)預(yù)期。受此影響，本季平均租金錄得了0.5%的緩慢增長(zhǎng)，至每月每平方米49.6元。

　　而惠州2025年第一季度則迎來(lái)23.5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，為博羅新宜物流園和惠城TCL三期兩個(gè)項(xiàng)目。受跨境電商頭部租戶預(yù)租縮減及部分需求轉(zhuǎn)向東莞的影響，新項(xiàng)目入駐率不及預(yù)期，導(dǎo)致市場(chǎng)空置率環(huán)比上升5.1個(gè)百分點(diǎn)至8.0%。

　　需求方面，部分新增供應(yīng)與存量項(xiàng)目引入了一些來(lái)自制造業(yè)第三方物流的需求，全市累計(jì)錄得10.9萬(wàn)平方米的凈吸納量，環(huán)比增長(zhǎng)4.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　租金方面，新項(xiàng)目為提升入駐率，租金議價(jià)空間變大，以較低入市租金吸引租戶，并影響存量物業(yè)業(yè)主租金的增長(zhǎng)預(yù)期，因此市場(chǎng)平均租金增長(zhǎng)趨緩。

記者毛麗娟攝

　　世邦魏理仕深圳顧問(wèn)及交易服務(wù)部 | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人陳劍鋒表示：“深圳和東莞?jìng)}儲(chǔ)市場(chǎng)年內(nèi)分別有超40萬(wàn)和38萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，預(yù)計(jì)將造成一定供應(yīng)壓力，從而影響兩地的空置率表現(xiàn)。而需求端租戶降本訴求增多與跨境電商需求不確定性增加，預(yù)計(jì)將造成深莞惠三地的租金表現(xiàn)承壓，具體程度有待進(jìn)一步觀察。”

　　投資市場(chǎng)：辦公樓交易繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)，自用買(mǎi)家為主

　　2025年第一季度，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)共完成3宗交易，包括1宗辦公樓和2宗商業(yè)物業(yè)成交，交易總規(guī)模達(dá)人民幣70.4億元，環(huán)比下降，但同比有所增長(zhǎng)。

　　季內(nèi)錄得單宗大額交易令辦公樓資產(chǎn)繼續(xù)成為成交主力，占比94%。該宗交易買(mǎi)方為銀行，交易總額為人民幣66億元，購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目為位于深圳南山區(qū)超級(jí)總部基地的以辦公樓用途為主的在建項(xiàng)目，交易目的為購(gòu)買(mǎi)后用于公司運(yùn)營(yíng)管理使用。本季的另外兩宗商業(yè)交易為裙樓商業(yè)，交易額分別為3.9億元和1.5億元。

　　受單宗大額交易占比影響，本季賣(mài)方主要來(lái)自房地產(chǎn)公司，買(mǎi)方主要來(lái)自銀行類(lèi)買(mǎi)家，交易形式以股權(quán)交易為主，成交區(qū)域主要來(lái)自核心商務(wù)區(qū)，自用型購(gòu)買(mǎi)居主，以上占比均為94%。

　　資本化率方面，辦公樓與零售物業(yè)租賃市場(chǎng)承壓與市場(chǎng)可出售項(xiàng)目增多令其資本化率本季繼續(xù)小幅走擴(kuò)，深圳物流類(lèi)項(xiàng)目受年內(nèi)新增供應(yīng)增加及貿(mào)易需求不確定性影響，資本化率亦小幅走高。

記者毛麗娟攝

　　世邦魏理仕華南區(qū)區(qū)域董事總經(jīng)理?xiàng)钯t釗表示：“未來(lái)六個(gè)月，辦公與商業(yè)物業(yè)價(jià)格筑底的窗口期預(yù)計(jì)仍將持續(xù)吸引投資者的關(guān)注，總部型企業(yè)買(mǎi)家在市場(chǎng)中的活躍度有所提升，或推動(dòng)辦公樓自用型交易達(dá)成，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)受到青睞。而商業(yè)方面，社區(qū)商業(yè)憑借較低的交易門(mén)檻及可分割銷(xiāo)售的特點(diǎn)，成為部分投資者重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。相比之下，機(jī)構(gòu)投資者則更多聚焦抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和租賃預(yù)期較好的REITs底層資產(chǎn)。此外，跨境電商需求波動(dòng)對(duì)于莞惠兩地物流類(lèi)物業(yè)的資本化率產(chǎn)生一定的影響，需持續(xù)關(guān)注其未來(lái)發(fā)展動(dòng)態(tài)。”

　　政策創(chuàng)新率先探索“擴(kuò)內(nèi)需”與“城市升級(jí)”協(xié)同路徑

　　圍繞全國(guó)兩會(huì)“擴(kuò)大內(nèi)需”戰(zhàn)略部署，世邦魏理仕在本次發(fā)布會(huì)上也深度解讀了深圳市《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見(jiàn)》(2025年3月25日發(fā)布)及“加快打造世界級(jí)觀光和休假度假目的地城市”兩大政策熱點(diǎn)動(dòng)向。

　　針對(duì)《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見(jiàn)》，世邦魏理仕認(rèn)為有三大要點(diǎn)，即“嚴(yán)控新增與提效并行、房票制度創(chuàng)新破局、政企協(xié)同激活市場(chǎng)”，強(qiáng)調(diào)深圳作為城市更新領(lǐng)域先行示范城市，此輪政策升級(jí)，將進(jìn)一步強(qiáng)化以創(chuàng)新融資機(jī)制、吸引社會(huì)資本為核心，加速構(gòu)建可持續(xù)更新模式，通過(guò)釋放舊改潛力拉動(dòng)投資與消費(fèi)升級(jí)，為城市空間價(jià)值注入新動(dòng)能。

記者毛麗娟攝

　　針對(duì)4月15日剛剛召開(kāi)的全市加快旅游發(fā)展工作會(huì)議中提出將深圳加快打造為“世界級(jí)觀光和休假度假目的地城市” ，世邦魏理仕中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人肖偉則結(jié)合世邦魏理仕過(guò)往深度服務(wù)全市及重點(diǎn)片區(qū)文旅及商圈規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行解讀，他強(qiáng)調(diào)：“深圳應(yīng)依托科技賦能與濱海資源，開(kāi)發(fā)低空觀光、城市IP主題游、高品質(zhì)酒店及民宿等新業(yè)態(tài)，優(yōu)化國(guó)際游客支付、通關(guān)等“軟環(huán)境”，加速建設(shè)世界級(jí)目的地。”