春江水暖鴨先知。

 

　　近日，國務(wù)院金融委會議的召開以及會后多部委的表態(tài)，為資本市場注入磅礴生機。一時之間，中概股和港股股市強勢反彈，多家個股創(chuàng)下多年以來最大漲幅。

 

　　在利好的聲音接踵而至的背景下，部分房企的股價也有了較大幅度的增長，其中，就包括剛剛發(fā)布2021年報的招商局置地。

 

　　3月17日晚間，招商局置地發(fā)布2021年全年業(yè)績報告。報告顯示，2021年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入259.21億元，同比增36.7%；溢利15.83億元，同比增長約4.6%；公司擁有人應(yīng)占溢利5.61億元，同比下降約20%；每股基本盈利11.43分，同比下降約20%。

 

　　截止3月18日收盤，招商局置地股價不增不減，維持在0.79港元，總市值約38.75億港元。

 

 

　　回首2020年，基于新冠疫情因素影響，招商局置地將年全年的銷售目標(biāo)調(diào)降為320億元。然而，這一年的銷售并沒有像預(yù)期的那么“慘淡”，銷售額更是超目標(biāo)完成，達到498.7億元，同比增長33%。

 

　　銷售額的增長讓招商局置地執(zhí)行董事、總經(jīng)理余志良非常滿意，由此將2021年的全年銷售目標(biāo)定在了550億元，比2020年的目標(biāo)足足多出230億元。

 

　　事實證明，余志良的預(yù)測還是相當(dāng)“準(zhǔn)確”的，甚至可以稱之為極限壓線。

 

　　年報顯示，2021年，招商局置地實現(xiàn)合同銷售總額551.96億元，同比增長約10.7%，較全年的銷售目標(biāo)僅高出1.96億元。

 

　　與此同時，招商局置地2021年實現(xiàn)營業(yè)收入259.21億元，同比增加約36.7%，其于佛山、廣州、重慶、南京及句容、西安以及香港的項目占公司總收益的比例分別約為14.9%、8.6%、34.7%、32.8%、8.7%及0.3%。

 

　　雖然說招商局置地的營業(yè)收入實現(xiàn)較大幅度的增長，然而，其盈利能力卻始終未能得到提升。

 

　　年報顯示，公司2021年的毛利為47.92億元，同比增長約1.5%；毛利率約為18.49%，同比下降6.4個百分點。

 

　　對此，招商局置地在年報中解釋稱“主要由于2021年結(jié)轉(zhuǎn)收入中毛利率較低項目占比較高及撇減物業(yè)人民幣3.6億元所致”。

 

　　事實上，這并非招商局置地第一次以“毛利率較低項目占比高及撇減物業(yè)”作為整體毛利率下滑的理由。

 

　　2020年，招商局置地錄得毛利為47.20億元，同比下降約25%；毛利率約為25%，同比下降8個百分點。

 

　　招商局置地當(dāng)時也表示“毛利下滑主要由于結(jié)轉(zhuǎn)收入中毛利率較低項目占比較高及于2020年撇減物業(yè)8.5億元所致”。

 

　　不只毛利率下滑，2021年，招商局置地錄得溢利為15.83億元，同比增長約4.6%；公司擁有人應(yīng)占溢利為5.61億元，同比下降約20%。

 

　　初看公司溢利情況，發(fā)現(xiàn)其在2021年的溢利表現(xiàn)還不錯，至少實現(xiàn)了正增長，然而，如果對比往年的報告就會發(fā)現(xiàn)，實質(zhì)上主要是由于其2020年溢利同比大降約44%，造成了一個比較低的基數(shù)，為2021年留下了增長空間。

 

　　而在公司擁有人應(yīng)占溢利方面，招商局置地已經(jīng)實現(xiàn)連續(xù)兩年的下滑了。尤其在2020年，公司擁有人應(yīng)占溢利為7.01億元，同比大降了約61%。

 

　　從負債和現(xiàn)金流方面看，招商局置地也面臨一定壓力。

 

　　截止2021年末，招商局置地總資產(chǎn)規(guī)模1387億元，較年初增加277億元；年末公司總負債1049億元，較年初增長251億元，增幅達31%；合約負債274億元，較年初增長了15%；公司銀行結(jié)余及現(xiàn)金為144.2億元；而有息負債總額卻達到了365.4億元，其中，須一年內(nèi)償還的為80.7億元，須一到兩年內(nèi)償還的為23.2億元。

 

 

　　雖然同為招商系的地產(chǎn)公司，不過，相對于招商蛇口的大版圖，招商局置地在業(yè)內(nèi)的存在感較低，且規(guī)模也不是很大。

 

　　資料顯示，招商局置地前身為東力實業(yè)控股有限公司，于1997年4月成立，并于1997年10月在港交所上市。2012年，招商蛇口收購了該公司，隨后向其持續(xù)注入包括位于廣州、重慶、佛山和南京等城市的11個房地產(chǎn)項目公司股權(quán)。

 

　　為了避免同業(yè)競爭，招商局置地與招商蛇口于2013年簽訂了不競爭協(xié)議，為兩家企業(yè)各自所在城市建立了排他性限制，即不得進入對方已經(jīng)進入的城市。

 

　　2021年，招商局置地仍未開辟新的城市，主要新增土地集中在重慶、廣州、南京、西安四地。其中，重慶新增3塊土地，另外3個城市各新增2塊土地。

 

　　從土地儲備來看，截止去年年末，招商局置地未售或未預(yù)售的物業(yè)項目的可售建筑面積為540.6萬平方米。其中，在重慶、西安、南京及句容、佛山、廣州的土地儲備占比分別為42.8%、30.5%、10.4%、9.3%、7.1%。

 

　　2018年12月，招商蛇口和招商局置地修訂了不競爭協(xié)議。根據(jù)協(xié)議安排，招商局置地失去了未進入城市的優(yōu)先選擇權(quán)，僅保留廣州、佛山、南京及句容四個城市的排他性限制，同時還將考慮是否退出重慶和西安。

 

　　然而，就去年的銷售額分布來看，其在西安和重慶的銷售額分別達到了76.13億元和84.54億元，占總銷售額的比重分別為13.79%和15.32%。

 

　　如果砍掉這兩個城市業(yè)務(wù)，招商局置業(yè)將會失去將近30%的銷售額。

 

　　不過，就目前招商局置地的動作來看，其并沒有表現(xiàn)出退出西安和重慶的意圖。余志良也曾明確表示：“從目前公司業(yè)務(wù)發(fā)展來看，西安和重慶兩個城市公司的財務(wù)資源和發(fā)展?fàn)顩r都非常良好，目前這兩個城市會繼續(xù)去做。”

 

　　同時，據(jù)新修訂的不競爭協(xié)議顯示，招商局置地將有權(quán)獨家參與房地產(chǎn)投資信托基金之房地產(chǎn)投資信托管理業(yè)務(wù)。這也為其發(fā)展“輕資產(chǎn)”業(yè)務(wù)房地產(chǎn)投資信托管理提供了契機。

 

　　然而，年報顯示，截至2021年末，招商局置地錄得資產(chǎn)管理服務(wù)收入約1893.4萬元，相較于2020年末僅增加86萬元。

 

　　知名地產(chǎn)分析師嚴躍進也表示，不競爭協(xié)議會帶給招商局置地一定壓力，但招商局置地還是與招商蛇口保持了一定的默契。在當(dāng)前經(jīng)營壓力比較大的情況下，招商局置地還是需要在后續(xù)業(yè)務(wù)上去做一些拓展，尋找一些新的突破口。

 

　　招商局置業(yè)也在年報中表達了對未來的展望稱，將持續(xù)發(fā)掘香港及海外優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的潛力，積極關(guān)注在香港及海外地區(qū)的投資機會，加大在香港參與優(yōu)質(zhì)物業(yè)發(fā)展的力度。