限購政策五年后，環(huán)京樓市終于迎來政策松綁。

 

　　8月9日，大公房產從“廊坊政務”官方微信獲悉，河北廊坊市近日發(fā)布了《廊坊市扎實推動全市經濟平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子措施及配套政策明白卡》（以下簡稱《明白卡》），其中就支持房地產良性循環(huán)和健康發(fā)展，廊坊市正式宣布：取消戶籍、社保（個稅）等不適應當前房地產市場形勢的限制性購房條件。

 

 

　　此外，該政策還對"北三縣" 和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣（市）等重點區(qū)域的住房限售年限要求全面取消。并要求，對招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時，按照本地戶籍對待。

 

　　據了解，這是自2017年的“實施區(qū)域型住房限購和差別化信貸政策”出臺以來，首個官方正式公開的松綁文件。

 

 

　　早在今年6月17日，廊坊市人民政府網就曾公布《關于支持房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》，但當時第一條措施的內容并沒有公開，只公開了后五條。中原地產首席分析師張大偉表示：“此次《明白卡》完整公布六條內容，也就意味著已經執(zhí)行了5年的‘限購政策’正式取消。”

 

 

　　除了放開限購、限售，廊坊市此次政策還在滿足個人購房合理資金需求方面作出優(yōu)化調整。

 

　　《明白卡》顯示，對符合條件的個人住房按揭貸款加大投放力度，及時滿足融資需求。對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，并力爭2022年8月份全市新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率較4月份下降30個基點。

 

　　此外，廊坊市還進一步降低住房公積金貸款首付比例。繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套自住住房的，首付款比例不低于20%。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，首付款比例不低于20%。而對擁有1套住房但未結清相應商業(yè)性個人住房貸款的繳存職工家庭，再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房，首付款比例則不低于30%。

 

　　廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“階段性的退出限購限售政策，適當降低公積金首付比例，對于滿足剛性需求和改善性需求，特別是部分臨近的北京新市民購房的需求具有積極的意義。”

 

　　值得注意的是，在本次政策正式發(fā)布之前，北三縣（三河、香河、大廠）就已經出現了信貸政策利好的苗頭。

 

　　根據中國經營報報道，六月份時，廊坊對于購買首套房、二套房的居民家庭，申請房貸的首付比例已分別下調至20%、30%，之前為30%、50%。此外，申請商業(yè)性個人住房貸款的首套、二套房貸利率最低也分別下降至4.25%、5.05%。

 

　　但此利好并未能明顯激活廊坊房地產市場。克而瑞發(fā)布的數據顯示，2022年7月份，廊坊市65個在售項目合計成交約500套左右，環(huán)比下降2成，同比下降5成左右，新房成交均價仍在1.1萬元/平米左右徘徊。

 

　　“政策促進作用肯定是有的，但是不會很明顯。”李宇嘉對大公房產表示：“廊坊這個城市相對來說比較特殊，因為它很靠近北京，尤其是北三縣。從前這個城市的房地產市場銷量主要還是靠北京外溢的自住客，投資客比較少，所以整個市場受北京樓市影響非常大。當前北京樓市仍處于一個不溫不火的態(tài)勢，居民買房熱情不是很高，這種時候他們就更不會去廊坊買房。只有北京的樓市出現明顯反彈以后，廊坊的樓市才會有所好轉。”

 

　　“另外還有一個很重要的因素，就是購房者對廊坊樓市信心不足。”李宇嘉認為，“從2017年最高峰到現在，北三縣的房價幾乎腰斬，低于之前買房人的預期，所以當前市場情緒比較弱，對于廊坊房地產市場來說，中短期內難有明顯的反彈。”

 

 

　　那么環(huán)京樓市未來還能重新啟動嗎？李宇嘉表示，主要取決于以下幾個方面：

 

　　一是北京的樓市能否明顯的回升。“只有北京樓市回升以后，北京新市民買房的需求上升，廊坊的樓市才會滯后三到六個月回升。”

 

　　二是環(huán)京樓市能否在公共服務均等化上面有很大的進展。“如果還像現在這樣大面積的房地產化，公共服務并未跟上，就難以帶來實質性的、趨勢性的需求反彈。”

 

　　張大偉也指出：“環(huán)京樓市的問題不是房地產方面的問題，而是京津冀如何真正融合的問題。”

 

　　2016年，伴隨著北京房價上漲，購房需求大量外溢至環(huán)京區(qū)域。不到一年時間，包括廊坊在內的環(huán)京區(qū)域房價基本翻倍，燕郊新房單價達到每平米4萬元，大廠3萬元，固安2.5萬元。2017年，廊坊正式開啟限購，非本地戶籍購房需要3年連續(xù)社?；騻€稅，北京購房人群大幅減少，市場成交規(guī)模急速回落。

 

　　張大偉表示：“經歷過過去4年打壓的京津冀市場，基本已經對一般的房地產利好免疫了。”

 

　　對于2022年此次放松的政策，張大偉指出：“限購政策的放松，肯定會帶來一些熱度，燕郊等環(huán)京樓市有望見底，但限購政策并不能徹底扭轉燕郊市場頹勢，核心還要看通勤問題和信貸。”

 

　　合碩機構首席分析師郭毅對大公房產表示：“廊坊市場遇冷的核心原因，不僅僅是當年的限購政策引起的。限購政策或是觸發(fā)市場遇冷的一個起始點，但更重要的是廊坊區(qū)域實際并沒有很好的產業(yè)支撐，以及吸引人才集中流入的相關政策，所以當前解除限購對市場的提振作用或不會很明顯。”

 

　　此外，交通問題也是影響廊坊市場近幾年成交低迷的原因之一。郭毅指出：“對于北京的上班族來說，環(huán)京地區(qū)通勤也帶來了困擾，而高鐵的開通也并沒有很好的改善廊坊既有的交通壓力，目前除了22號線，還沒有更多關于通往廊坊片區(qū)的地鐵線路建設。此外，廊坊本地的地緣性置業(yè)需求占比不高，更多的購房需求還是依賴于北京外溢的購房人群。”

 

　　郭毅稱：“市場轉冷有一個周期，筑底回暖也有一個上行的過程，很難通過單個政策就短期內立竿見影。當前環(huán)京片區(qū)整體需求相對疲軟，價格下行，已經形成了一個明顯的谷底，然而北京市場自身也出現需求量下行，所以環(huán)京很難依靠解除限購拉動購房需求入場。”

 

　　數據顯示，就在8月第一周，北京新房成交1092套，環(huán)比下跌19.82%；二手房成交2743套，環(huán)比下跌21.56%。諸葛找房數據研究中心表示，進入8月份首周，成交量呈現周期性下降的局面，預計8月份將會延續(xù)7月的市場行情，難以出現大幅度的上漲行情。