如去年許諾的一般，3月21日下午，招商蛇口2022年業(yè)績發(fā)布會如期在深圳國際會展中心舉行。自上市以來，招商蛇董事長許永軍八年如一日煥新公司業(yè)績會地點，今年也如約來到全國最大的會展中心。

 

　　在行業(yè)規(guī)模見頂?shù)哪攴堇?，開拓創(chuàng)新并不容易，但憑借著綜合發(fā)展優(yōu)勢，招商蛇口依然交出了一份充滿韌性的成績單。

 

　　根據(jù)公司同步披露的年報，2022年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)總收入1830.03億元，同比增長13.9%；實現(xiàn)歸母凈利潤42.64億元，同比下降58.9%。每股收益為0.41元。

 

　　“2022年，招商蛇口業(yè)績突出的就是一個‘穩(wěn)’字。”業(yè)績會上，招商蛇口董事長許永軍表示。他認為，對于公司而言，“穩(wěn)”是未來發(fā)展的基礎(chǔ)，也是這幾年公司業(yè)績優(yōu)于行業(yè)、跑贏大勢的本質(zhì)。

 

　　年報發(fā)布后，多家券商看好招商蛇口，其中國金證券、國聯(lián)證券、開源證券均給出“買入”評級，中泰證券還給予招商積余“買入”評級。

 

 

　　2022年的房地產(chǎn)依然充滿不確定性，受行業(yè)整體下行影響，能夠穩(wěn)住基本盤的企業(yè)是鳳毛麟角，招商蛇口便是其中之一。盡管遭遇巨變，去年全年招商蛇口依舊站穩(wěn)行業(yè)前十，銷售規(guī)模提升至第六位。

 

　　根據(jù)年報，2022年公司累計實現(xiàn)銷售面積1193.65萬平方米，累計實現(xiàn)銷售金額2926.02億元。

 

　　當前，開發(fā)業(yè)務(wù)仍是招商蛇口的基本盤，是公司利潤的保證，為第二增長曲線的培育提供增長支持。2022年土地市場大幅下滑，但招商蛇口仍保持合理的擴張態(tài)勢，并積極布局高能級城市。

 

　　年報顯示，過去一年，招商蛇口分別在上海、深圳、合肥獲取10宗、5宗、5宗地塊。其中在“強心30城”和“深耕6+10城”，公司的投資金額占比分別達94%和90%，單城投放權(quán)益地價高達31億元。截至2022年末，公司累計獲取56宗地塊，總計容建面約726萬平方米，總地價約1279億元，需支付地價為766億元。

 

　　持續(xù)重投核心城市為公司帶來了極大收益。2022年，招商蛇口在全國12個城市進入當?shù)劁N售金額前五位，其中上海、蘇州、合肥、南通排名TOP1，深圳、南京、徐州進入TOP3；溫州、西安、無錫、重慶、金華位居TOP5。在上海，招商蛇口單城銷售金額突破740億元。

 

　　此外在去年新增項目中，有22個項目實現(xiàn)當年拿地當年開盤，首開當天平均去化率77%，為報告期貢獻銷售金額約300億元。

 

　　基于此，招商蛇口對2023年的銷售目標信心滿滿。根據(jù)年報，公司計劃實現(xiàn)簽約銷售金額3300億元，計劃新開工計容面積約1000萬平方米，計劃竣工計容面積約1600萬平方米。

 

　　對于這一全年銷售目標的達成，招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰在業(yè)績會上給出了自己的判斷：“今年1至2月，公司項目銷售增長很快，尤其在2月份春節(jié)后，招商蛇口增長率比去年同期增長了50%到100%左右。進入3月份，由于需求短期的集中釋放，監(jiān)測到的指標有一定下滑，但這是一個很正常的現(xiàn)象。”在他看來，公司一些續(xù)銷項目的流速和去化速度遠遠高于去年平均速度，有的甚至高達50%以上，這是完成銷售目標的保證。

 

　　蔣鐵峰稱，招商蛇口去年在上海、合肥和蘇州拿的地，今年會陸續(xù)有項目上市。“我們有相當多的樓盤是紅盤或者準紅盤，基本上開盤可以秒光，因為存在著價格倒掛，這也是公司有信心完成銷售目標的底氣之一。”

 

　　此外，2023年招商蛇口預(yù)計還會繼續(xù)拿地。“除了新獲取的土地，今年上市會有6000億存貨，按平均55%的去化率，我們就能實現(xiàn)3300億的銷售額，我相信這個目標是很有機會達成的。”蔣鐵峰說道。

 

 

　　受行業(yè)整體下行影響，招商蛇口去年的凈利潤有所下降，對此公司解釋稱，主要包括房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降、計提減值準備比2021年多了20.29億元、落實租金減免政策帶來的收入減少以及轉(zhuǎn)讓子公司帶來的投資收益減少等。

 

　　但報告期內(nèi)，公司主動布局，持續(xù)優(yōu)夯實化資產(chǎn)負債表。資產(chǎn)端通過投資聚焦核心城市，實現(xiàn)項目儲備有序換倉至高能級城市；債務(wù)端通過拉長債務(wù)久期及調(diào)整融資品種，有效降低融資成本，為實現(xiàn)財務(wù)穩(wěn)健、推進招商蛇口高質(zhì)量發(fā)展發(fā)揮了積極作用。

 

　　據(jù)悉，在債務(wù)方面，招商蛇口“三道紅線”始終處于綠檔并持續(xù)優(yōu)化。報告期末，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率62.42%、凈負債率48.09%、現(xiàn)金短債比為1.30。

 

　　在融資方面，于2022全年，招商蛇口新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊；完成市場首單并購中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開市場融資327.2億元，票面利率多次創(chuàng)下同期內(nèi)房企債券利率新低。

 

　　與此同時，招商蛇口還緊抓外幣融資低利率窗口，在滿足自然對沖前提下，適度增加外幣融資，實現(xiàn)融資成本壓降。2022年末，公司綜合資金成本3.89%，較年初大幅下降59BP。

 

　　業(yè)績會上，對于今年的融資策略，招商蛇口財務(wù)總監(jiān)黃均隆透露：“我們會抓住非常難得的窗口期發(fā)行股份、購買資產(chǎn)，同時會持續(xù)降低融資成本。”

 

　　今年2月份，招商蛇口曾以89.28億元的交易對價購買了深投控持有的南油集團24%股權(quán)、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實業(yè)2.89%股權(quán)，從而獲得深圳前海片區(qū)的開發(fā)和建設(shè)權(quán)。

 

　　針對此事，蔣鐵峰還在業(yè)績會上透露，目前前海片區(qū)只開發(fā)了很小一部分，但卻已經(jīng)給招商蛇口帶來了80億的利潤規(guī)模。“待到整個片區(qū)規(guī)劃完成后，對整個前海的價值提升會更有幫助。今年首開區(qū)已經(jīng)啟動了，預(yù)計年內(nèi)新的一批項目就能夠銷售。”

 

　　另一方面，黃鈞隆指出，今年行業(yè)融資環(huán)境在不斷寬松，而為了刺激經(jīng)濟，央行還于3月17日降準，這也會釋放流動性。去年隨著房貸利率不斷下調(diào)，招商蛇口便抓住機會把成本降到了59BP，因此公司今年也會努力抓住窗口期，使融資成本再度下降。“公司現(xiàn)在開發(fā)貸的利率做到了2.1%，在行業(yè)內(nèi)算是比較低的，我們會抓住窗口期最大化的把融資成本壓下來。”他稱。

 

　　基于上述策略，黃鈞隆表示，招商蛇口會抓住機會，繼續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。他稱：“即使將來國家取消了三道紅線的要求，我們還是按照三道紅線來進行控制和管理。”

 

 

　　2022年被視為招商蛇口的“品質(zhì)年”。在做強主賽道、夯實開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的同時，公司持續(xù)推動資產(chǎn)運營和城市服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展，推動公司轉(zhuǎn)型發(fā)展。

 

　　年報顯示，招商蛇口資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)涉及集中商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、公寓酒店等6種業(yè)態(tài)的物業(yè)運營及資產(chǎn)管理。2022年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入(未扣除租金減免金額)同比增長6.2%至57.1億元，EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤，企業(yè)經(jīng)濟效益指標)為30.4億元，同比增長6.9%。

 

　　此外，公司城市服務(wù)業(yè)務(wù)則包括物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運營平臺招商積余以及郵輪、康養(yǎng)、會展等新業(yè)務(wù)線。截至2022年末，招商積余物業(yè)在管項目達到1884個，覆蓋全國127個城市，管理面積3.11億平方米。全年實現(xiàn)營業(yè)收入130.24億元，同比增長22.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.94億元，同比增長15.72%。

 

　　許永軍指出，隨著房地產(chǎn)市場的“四個紅利”消失和減弱，房地產(chǎn)行業(yè)的運行邏輯已經(jīng)發(fā)生根本的變化。中央提出“三個新”和“一個高”，也即在新發(fā)展階段、新發(fā)展理念、新發(fā)展格局，推進行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，這也是招商蛇口未來五年乃至十年基本發(fā)展決策的依據(jù)。

 

　　基于對行業(yè)變化和發(fā)展趨勢的研判，招商蛇口明確了“三個轉(zhuǎn)變”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要求，即從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變，從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，從同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變。

 

　　“招商蛇口會持續(xù)推動“133341”的戰(zhàn)略落地，做強開發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤，為非開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型培育爭取時間，提供資源支持，充分利用REITS盤活存量資產(chǎn)，形成商業(yè)邏輯的閉環(huán)，助力資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)和城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展壯大，引領(lǐng)行業(yè)新發(fā)展模式。”許永軍稱。

 

　　據(jù)了解，對于時下大熱的REITS業(yè)務(wù)，招商蛇口已形成蛇口產(chǎn)園 REIT（180101.SZ）和招商局商業(yè)房托（1503.HK）境內(nèi)外雙 REITs 平臺。

 

　　招商蛇口董事會秘書余志良也在業(yè)績會上指出：“在REITs方面，公司應(yīng)該是行業(yè)里較先實現(xiàn)盈利的，基于招商蛇口自身的優(yōu)質(zhì)資源稟賦，8800億的資產(chǎn)里有1200億為資產(chǎn)經(jīng)營類資產(chǎn)。”

 

　　據(jù)余志良透露，未來在資產(chǎn)經(jīng)營方面，招商蛇口會將重心撲在集中商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及長租公寓等重點配置的賽道。

 

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，許永軍表示，整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯和方法已經(jīng)發(fā)生變化，但是以美好生活作為需求，尤其是空間生活需求的市場砥望仍然不變，需求量非常大。

 

　　“我在很多場合說過，上千年來，‘安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏’這種訴求一直沒有變過。所以以‘美好發(fā)展承載者’為使命的招商蛇口，依然有向上的巨大空間。”他說道。

 

　　展望2023年，蔣鐵峰表達了對行業(yè)的信心。“2023年充滿希望的一年，我們對行業(yè)和公司發(fā)展充滿信心。”據(jù)他透露，今年行業(yè)重塑之后，穩(wěn)健型企業(yè)、綜合發(fā)展的企業(yè)又迎來了新的機遇。因此在新的三年開始時，招商蛇口提出了新的目標，那就是要躋身前五強。

 

　　蔣鐵峰稱：“五強并不僅僅是一個規(guī)模的指標，更多的是利潤、質(zhì)量、效益和轉(zhuǎn)型、經(jīng)營、收入、品質(zhì)等多維度，我們內(nèi)部有一系列的指標在落地分解，包括我們還要繼續(xù)穩(wěn)健地投資，我們要在保證持續(xù)經(jīng)營現(xiàn)金流為正的前提下，選擇五好項目進行投資、聚焦發(fā)展。”