2023年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)維持震蕩格局。市場(chǎng)信心不足、銷售承壓、融資受阻等多重壓力疊加下，行業(yè)洗牌速度進(jìn)一步加快。

　　在此背景下，招商蛇口依然實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)高增長(zhǎng)，保持財(cái)務(wù)狀況安全、穩(wěn)健，持續(xù)“穩(wěn)中有進(jìn)”。在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，招商蛇口“三道紅線”始終處于綠檔、多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)倉(cāng)、多元業(yè)務(wù)全面開花。

　　靚麗成績(jī)背后，是招商蛇口始終堅(jiān)持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的結(jié)果。2023年，招商蛇口戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型堅(jiān)定有序、資本運(yùn)作推進(jìn)有力、管理提升抓鐵有痕，錨定長(zhǎng)期主義，堅(jiān)持“住宅拿紅盤，商業(yè)開紅場(chǎng)，存貨去紅貨”的高標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，持續(xù)降低融資成本，展現(xiàn)出十足的韌性，以高質(zhì)量發(fā)展邁向行業(yè)“五強(qiáng)”。

　　此外，招商蛇口擬每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利3.2元(含稅)，現(xiàn)金分紅比率進(jìn)一步提升至45.88%。自2015年底重組上市以來(lái)，累計(jì)分紅達(dá)372.47億元，充分體現(xiàn)了公司在兼顧業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)及高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，持續(xù)提升股東回報(bào)，為穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)信心積極貢獻(xiàn)力量。

　　銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)充足

　　3月18日晚間，招商蛇口發(fā)布2023年年度報(bào)告。公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1,750億元，歸母凈利潤(rùn)為63.19億元，上升48%；1-12月累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1,223.41萬(wàn)平方米，同比增加2.49%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2,936.35億元，同比增加0.35%，銷售規(guī)模躋身行業(yè)前五。

　　在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，這一成績(jī)堪稱優(yōu)秀。中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年，TOP100房企銷售總額為62,791億元，同比下降17.3%。另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年百?gòu)?qiáng)房企中累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低的企業(yè)數(shù)量占比近七成，其中31家同比降幅高于30%。

　　招商蛇口能夠?qū)崿F(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，與其堅(jiān)持“區(qū)域聚焦、城市深耕”戰(zhàn)略，持續(xù)深耕高能級(jí)區(qū)域與一二線核心城市密不可分。

　　數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口在全國(guó)13個(gè)城市均進(jìn)入了當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額TOP5，其中，上海、蘇州、合肥、長(zhǎng)沙、南通位居榜首；深圳、南京、溫州、徐州進(jìn)入TOP3；無(wú)錫、西安、成都、重慶處于前五。公司“強(qiáng)心30城”簽約銷售額占比91%，其中核心“6+10城”占比77%，城市深耕成效進(jìn)一步凸顯。

　　在土儲(chǔ)方面，招商蛇口繼續(xù)聚焦核心城市，在各大高能級(jí)核心城市積極拿地，為未來(lái)銷售業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)和高質(zhì)量發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的土地基礎(chǔ)。去年1-12月，招商蛇口累計(jì)獲取55宗地塊，總計(jì)容建面約590萬(wàn)平方米，總地價(jià)約1134億元。其中“強(qiáng)心30城”和核心“6+10城”的投資金額占比分別達(dá)99%和88%，資源投放進(jìn)一步聚焦北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州、西安等重點(diǎn)城市。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)整體仍將是支持行業(yè)健康發(fā)展的政策為主基調(diào)，加上寬松的貨幣環(huán)境，供求關(guān)系健康的一二線核心城市將繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。招商蛇口聚焦高能級(jí)區(qū)域與一二線核心城市，不僅有利于把控風(fēng)險(xiǎn)，還能為其后續(xù)利潤(rùn)增長(zhǎng)提供持續(xù)動(dòng)力。

　　在去年業(yè)績(jī)會(huì)上，招商蛇口提出了2023年度目標(biāo)，即躋身行業(yè)五強(qiáng)。“五強(qiáng)并不僅僅是一個(gè)規(guī)模的指標(biāo)，更多的是利潤(rùn)、質(zhì)量、效益和轉(zhuǎn)型、經(jīng)營(yíng)、收入、品質(zhì)等多維度”。

　　事實(shí)上，地產(chǎn)行業(yè)格局加速洗牌背景之下，2023年的招商蛇口，無(wú)論是在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、市值還是土儲(chǔ)、產(chǎn)品品質(zhì)等方面，均已穩(wěn)居行業(yè)前五。

　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健，“三道紅線”連續(xù)三年綠檔

　　財(cái)務(wù)健康一直是衡量一家企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)，尤其是在當(dāng)下行業(yè)深度調(diào)整期，財(cái)務(wù)穩(wěn)健至關(guān)重要。

　　從不同維度來(lái)看，會(huì)有不一樣的考量。比如銷售金額的穩(wěn)定增長(zhǎng)，代表著產(chǎn)品在行業(yè)內(nèi)受認(rèn)可；現(xiàn)金流充裕，能夠及時(shí)償還短期債務(wù)和利息，表示安全閾值高；財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的多元化，反映其公司在行業(yè)內(nèi)的多維創(chuàng)收能力。

　　在這方面，招商蛇口的表現(xiàn)都可圈可點(diǎn)。從公開數(shù)據(jù)來(lái)看，招商蛇口各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健且健康，其負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，短期負(fù)債占比已不足1%。“三道紅線”始終處于綠檔并持續(xù)優(yōu)化，2023年，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.41%、凈負(fù)債率54.58%、現(xiàn)金短債比為1.28。

　　與此同時(shí)，招商蛇口還全面落實(shí)降本增效舉措，嚴(yán)控資金成本，加大公開市場(chǎng)融資力度進(jìn)行債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　數(shù)據(jù)顯示，去年新增公開市場(chǎng)融資324.3億元，票面利率均為同期內(nèi)房企債券利率最低水平；全年綜合資金成本3.47%，較年初降低42BP。

　　值得一提的是，招商蛇口去年6月完成了一項(xiàng)對(duì)于行業(yè)與公司而言影響深遠(yuǎn)重組交易案——“第三支箭”后首例房企股權(quán)重組交易成功的案例，其85億元配套募集資金也成功募滿。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，通過(guò)對(duì)南油集團(tuán)、招商前海實(shí)業(yè)的股權(quán)收購(gòu)，招商蛇口實(shí)現(xiàn)了對(duì)前海土地權(quán)益比例的提升和股東結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，不僅進(jìn)一步增強(qiáng)了對(duì)前海自貿(mào)投資的控制權(quán)，有利于加碼前海優(yōu)勢(shì)資源，搶抓前海政策機(jī)遇，提升其在粵港澳大灣區(qū)重要區(qū)域享有的資源價(jià)值，加快前海蛇口自貿(mào)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，也利于做強(qiáng)招商蛇口主營(yíng)業(yè)務(wù)，改善財(cái)務(wù)狀況、增強(qiáng)持續(xù)盈利能力，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。定增的順利完成，亦為招商蛇口增厚了凈資產(chǎn)，進(jìn)一步穩(wěn)固了財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

　　在銷售持續(xù)低迷、融資愈發(fā)艱難的雙重壓力下，絕大多數(shù)房企都面臨著經(jīng)營(yíng)安全的生死挑戰(zhàn)。在此情況下，招商蛇口不僅保持了財(cái)務(wù)安全穩(wěn)健，融資渠道暢通，還能實(shí)現(xiàn)重組和定增，贏得資本市場(chǎng)的青睞實(shí)屬難得。

　　多元賽道并行，發(fā)力新業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)

　　近年來(lái)，行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本變化，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，尋找自己的“第二曲線”。

　　招商蛇口積極順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，提出“四個(gè)聚焦、三個(gè)轉(zhuǎn)變、兩個(gè)降低、一個(gè)提升”戰(zhàn)略，旨在穩(wěn)定開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的前提下，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和城市服務(wù)等非開發(fā)業(yè)務(wù)在收入、利潤(rùn)中的占比，形成穩(wěn)健均衡的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，培育公司的第二成長(zhǎng)曲線。

　　據(jù)了解，2023年招商蛇口全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入66.91億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA33億元。其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主營(yíng)包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、公寓酒店等持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)管理；城市服務(wù)板塊涵蓋物業(yè)管理、郵輪、會(huì)展、代建等業(yè)務(wù)。

　　具體來(lái)看，集中商業(yè)是著重打造的業(yè)務(wù)主賽道，2023年此類業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入14.48億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA5.33億元。招商蛇口經(jīng)營(yíng)管理的處于運(yùn)營(yíng)期的主要集中商業(yè)項(xiàng)目共38個(gè)，在建及籌開項(xiàng)目44個(gè)，布局在上海、深圳、南京、蘇州、成都、重慶和廈門等核心熱門城市。據(jù)悉，因結(jié)合所布局城市的特點(diǎn)，創(chuàng)新多元體驗(yàn)，“海上世界”系、“招商花園城”系產(chǎn)品已成為招商蛇口具有差異化競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)名片，經(jīng)營(yíng)效益與品牌影響力持續(xù)提升。

　　招商商管作為招商蛇口旗下專業(yè)的商辦資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，長(zhǎng)期致力于打造寫字樓商業(yè)生態(tài)圈。招商MOffice是其核心品牌。憑借1個(gè)智慧平臺(tái)，3大板塊，6大價(jià)值體系，招商MOffice整合優(yōu)質(zhì)辦公空間，串聯(lián)區(qū)域美好資源，提供多元辦公服務(wù)，構(gòu)建美好商務(wù)智慧服務(wù)體系，探索未來(lái)辦公新模式。

　　產(chǎn)業(yè)園方面，招商蛇口聚焦數(shù)智科技、綠色科技和生命科技三大新興產(chǎn)業(yè)方向，打造主題園區(qū)，營(yíng)造有利于科技型中小微企業(yè)成長(zhǎng)的良好生態(tài)。目前已在國(guó)內(nèi)15個(gè)核心一二線布局30個(gè)主要項(xiàng)目，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約226萬(wàn)平方米，在建及籌備項(xiàng)目5個(gè)，產(chǎn)品線包括網(wǎng)谷（科創(chuàng)園）、意庫(kù)（文創(chuàng)園）和智慧城（智造園）等。

　　公寓方面，在多項(xiàng)政策利好下，招商蛇口持續(xù)打造“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務(wù)式公寓等三大品牌產(chǎn)品體系，通過(guò)建立營(yíng)銷聯(lián)動(dòng)機(jī)制，統(tǒng)一全國(guó)渠道及客戶資源，加強(qiáng)產(chǎn)品迭代更新及客服質(zhì)量精細(xì)化管理等一系列措施，不斷提升核心運(yùn)營(yíng)管理能力及品牌價(jià)值。目前已布局19個(gè)城市，開業(yè)項(xiàng)目45個(gè)，經(jīng)營(yíng)建筑面積約115萬(wàn)平米；建設(shè)期項(xiàng)目39個(gè)，規(guī)劃建筑面積約97萬(wàn)平米。

　　酒店方面，2023年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收10.62億元。目前，招商蛇口酒店業(yè)務(wù)布局17個(gè)城市和2個(gè)海外國(guó)家；已開業(yè)項(xiàng)目18個(gè)，經(jīng)營(yíng)建筑面積55萬(wàn)平方米，建設(shè)期項(xiàng)目24個(gè)，規(guī)劃總建筑面積76萬(wàn)平方米。

　　城市服務(wù)方面，旗下物業(yè)上市公司招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)收156.27億元，同比增長(zhǎng)20%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)7.36億元，同比增長(zhǎng)23.96%；會(huì)展、郵輪、代建等業(yè)務(wù)也都獲得了良好的發(fā)展。

　　此外，2023年上半年首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目之博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT在深圳證券交易所上市。博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT的成功完成擴(kuò)募，為招商蛇口帶來(lái)投資收益8億元。

　　作為目前少數(shù)能夠穩(wěn)健發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)，招商蛇口以其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)打造了多元化、多業(yè)態(tài)并行發(fā)展的護(hù)城河，開啟新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)其持續(xù)穩(wěn)健前行。

　　未來(lái)，隨著政策持續(xù)松綁和前海蛇口自貿(mào)區(qū)開發(fā)速度加快，作為基本面優(yōu)質(zhì)、綜合實(shí)力強(qiáng)勁的央企上市公司，招商蛇口將迎來(lái)更多發(fā)展機(jī)會(huì)與更大的發(fā)展空間，也將為投資者帶來(lái)更多驚喜。