回顧2023年，房地產(chǎn)仍然處于深度調(diào)控時(shí)期。雖然三季度以來(lái)政策端出臺(tái)了一系列樓市利好，但政策效果仍需時(shí)間傳導(dǎo)。在此期間，“穩(wěn)”一度成為眾多房企持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　“穩(wěn)”字，同樣也是華潤(rùn)置地營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)等關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)指標(biāo)持續(xù)穩(wěn)健增進(jìn)的關(guān)鍵之處。

　　3月26日，華潤(rùn)置地發(fā)布2023年業(yè)績(jī)報(bào)告并召開(kāi)業(yè)績(jī)發(fā)布，華潤(rùn)置地執(zhí)行董事、董事會(huì)主席李欣等人出席會(huì)議。
 

圖：華潤(rùn)置地2023全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

　　“十四五”以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了規(guī)模收縮、城市分化、市場(chǎng)集中度提升等趨勢(shì)性、結(jié)構(gòu)性的變化。面對(duì)2023年行業(yè)的重新洗牌，市場(chǎng)迎來(lái)新的機(jī)遇及挑戰(zhàn)，華潤(rùn)置地通過(guò)大力推動(dòng)“現(xiàn)金流創(chuàng)造”、“毛利率及ROIC提升”、“提質(zhì)增效”、“庫(kù)存去化攻堅(jiān)”四大管理主題，以“穩(wěn)字當(dāng)頭、進(jìn)字發(fā)力”為基礎(chǔ)，通過(guò)多元業(yè)務(wù)相互賦能發(fā)展，探索健康、良性循環(huán)的新發(fā)展模式對(duì)集團(tuán)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要意義。

　　穩(wěn)中求進(jìn)，“3+1”一體化業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力

　　從華潤(rùn)置地公布的2023年業(yè)績(jī)報(bào)中就能看到，“穩(wěn)”、“進(jìn)”是這家企業(yè)的主旋律。報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收人民幣2,511.4億元，同比增長(zhǎng)21.3%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)人民幣313.7億元，同比增長(zhǎng)11.7%；扣除投資物業(yè)評(píng)估增值后的核心凈利潤(rùn)人民幣277.7億元，同比增長(zhǎng)2.9%。連同已付中期股息及建議末期股息，全年每股股息人民幣1.441元，同比增長(zhǎng)2.9%。

　　在提質(zhì)增效等因素的帶動(dòng)下，華潤(rùn)置地期內(nèi)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)人民幣631.6億元。每股股東應(yīng)占溢利為4.40元，同比增長(zhǎng)11.7%。

 

　　這份業(yè)績(jī)報(bào)表背后，是華潤(rùn)置地在向城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商角色進(jìn)一步深入轉(zhuǎn)換過(guò)程中，打造的發(fā)展新模式——“3+1”業(yè)務(wù)模式。所謂“3+1”，就是開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)與資管業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)有機(jī)聯(lián)動(dòng)，是華潤(rùn)置地于“十四五”規(guī)劃初期在原先商業(yè)模式基礎(chǔ)上提出的新業(yè)務(wù)模式。

 

　　在新模式的推動(dòng)下，華潤(rùn)置地憑借自身差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，沉穩(wěn)應(yīng)對(duì)行業(yè)趨勢(shì)變化及消費(fèi)需求波動(dòng)等外部環(huán)境，圓滿(mǎn)完成“十四五”階段性目標(biāo)。

　　具體從業(yè)務(wù)層面來(lái)看，華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)。2023年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約額人民幣3,070.3億元，同比增長(zhǎng)1.9%，實(shí)現(xiàn)簽約面積1,307萬(wàn)平方米，行業(yè)排名穩(wěn)居第四。。

　　在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)與資管業(yè)務(wù)方面，華潤(rùn)置地2023年經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為人民幣222.3億元，同比增長(zhǎng)30.6%。

　　數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)置地2023年購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額達(dá)人民幣178.5億元，同比增長(zhǎng)29.7%，旗下76座在營(yíng)購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零售額人民幣1,638.7億元，同比增長(zhǎng)44.2%，61座購(gòu)物中心零售額排名當(dāng)?shù)厍叭黄煜聦?xiě)字樓持續(xù)優(yōu)化租戶(hù)結(jié)構(gòu)，出租率提升2.6個(gè)百分點(diǎn)至81.8%；旗下酒店收益大幅提升，房?jī)r(jià)超越疫情前水平，入住率達(dá)到63.3%。

　　值得一提的是，2023年，華潤(rùn)置地旗下10個(gè)購(gòu)物中心如期開(kāi)業(yè)，新開(kāi)業(yè)平均出租率達(dá)96.2%，新獲取高能級(jí)購(gòu)物中心8座，位于北京、上海、廣州、南京、武漢、三亞等重點(diǎn)城市，使華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)在核心城市商業(yè)戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)突破。

　　同時(shí)，在消費(fèi)壞境持續(xù)向好、“消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”基礎(chǔ)性作用的決策部署下，消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITS獲得政策支持，華潤(rùn)置地加快推動(dòng)向資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，打造新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)極，以?xún)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)為基礎(chǔ)，推出市場(chǎng)首批、發(fā)行規(guī)模最大的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs——華潤(rùn)商業(yè)REIT。

圖：2024年，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT在深交所上市

　　據(jù)了解，華潤(rùn)商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)，是華潤(rùn)置地旗下核心區(qū)為標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目之一的青島萬(wàn)象城，該項(xiàng)目所在的高潛核心城市青島，呈現(xiàn)出穩(wěn)中向好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，在持續(xù)回暖的消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境下，該項(xiàng)目有著出長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展?jié)摿Α?br />
　　目前，該REIT已成功發(fā)行，其公布的認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果顯示，網(wǎng)下投資者和公眾投資者均實(shí)現(xiàn)超募。華潤(rùn)商業(yè)REIT發(fā)行上市后，凈回收資金將用于華潤(rùn)置地符合公募REITs監(jiān)管的在建或新建消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資。

　　輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)上，旗下輕資產(chǎn)管理服務(wù)平臺(tái)華潤(rùn)萬(wàn)象生活（01209.HK）的各項(xiàng)核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)也交出了穩(wěn)定的成績(jī)：2023年實(shí)現(xiàn)全年收入人民幣147.7億元，同比增長(zhǎng)22.9%；毛利潤(rùn)為人民幣46.9億元，同比增長(zhǎng)30.0%；股東應(yīng)占溢利為人民幣29.3億元，同比增長(zhǎng)32.8%。截至2023年12月31日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在營(yíng)購(gòu)物中心101座，其中重奢購(gòu)物中心13座，另有儲(chǔ)備項(xiàng)目83個(gè)，持續(xù)保持在行業(yè)第一。

　　截止2023年12月31日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活物管航道在營(yíng)購(gòu)物中心面積3.7億平方米，合約面積4.25億平方米，覆蓋全國(guó)171個(gè)城市。

　　在三大業(yè)務(wù)不斷賦予市場(chǎng)信心同時(shí)，華潤(rùn)置地也在持續(xù)完善生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)，不斷發(fā)展代建代運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)和長(zhǎng)租領(lǐng)域，長(zhǎng)期持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、協(xié)同資源獲取、提升品牌影響力。2023年，生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為人民幣61.9億元，同比增長(zhǎng)11.6%，其中長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)9.5%至人民幣7億元（含輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)），長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)累計(jì)在管項(xiàng)目60個(gè)，管理規(guī)模5.6萬(wàn)間。

　　同時(shí)，華潤(rùn)置地發(fā)布的華夏基金華潤(rùn)有巢REIT（508077.SH）經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)異，2023年基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣7,749萬(wàn)元，超上市時(shí)預(yù)測(cè)的8.5%，租賃住房出租率93.07%，超上市預(yù)測(cè)2.59個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)兌現(xiàn)上市承諾，預(yù)計(jì)全年現(xiàn)金分派率達(dá)5.03%，積極回饋市場(chǎng)。

　　不過(guò)，無(wú)論是資產(chǎn)管理模式的提升還是各大業(yè)務(wù)的進(jìn)退有序、協(xié)同發(fā)展，其背后都離不開(kāi)華潤(rùn)置地持續(xù)更新的發(fā)展管理運(yùn)營(yíng)模式以及成熟的資金管理模式。

　　財(cái)務(wù)穩(wěn)健，為華潤(rùn)置地長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展保駕護(hù)航

　　如今，房地產(chǎn)行業(yè)早已告別“三高”模式，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)向產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)、資金等多個(gè)維度。在這場(chǎng)綜合實(shí)力的比拼中，華潤(rùn)置地在穩(wěn)步向前。

　　作為城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)的先行者，華潤(rùn)置地深刻地認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)供求關(guān)系、消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)等方面的要求等已然發(fā)生變化，如何在新的行業(yè)背景下重構(gòu)企業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯、并持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，成為包括華潤(rùn)置地在內(nèi)眾多企業(yè)成長(zhǎng)中的難題。

　　在此背景下，華潤(rùn)置地以自身實(shí)踐，在房地產(chǎn)發(fā)展新周期中，深入了解市場(chǎng)需求及行業(yè)發(fā)展痛點(diǎn)，在2023年提出“高品質(zhì)九觀(guān)”產(chǎn)品新標(biāo)準(zhǔn)，基于新時(shí)代的客戶(hù)需求，完成了其對(duì)“精細(xì)設(shè)計(jì)準(zhǔn)則、毫厘工程標(biāo)準(zhǔn)、情感悉心服務(wù)”高品質(zhì)三大理念的與時(shí)俱進(jìn)拓展。

　　除此之外，作為房企未來(lái)制勝的“壓艙石”，優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備可以幫助企業(yè)提前鎖住銷(xiāo)售市場(chǎng)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2023年華潤(rùn)置地新獲取項(xiàng)目中，一二線(xiàn)城市投資占比92.8%,落子香港北部都會(huì)區(qū)民生住宅項(xiàng)目，成為首單央企和港資在北部都會(huì)區(qū)合作范例。截至2023年12月，華潤(rùn)置地總土儲(chǔ)面積達(dá)6250萬(wàn)平米，其中開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)土儲(chǔ)面積5245萬(wàn)平米；投資物業(yè)土儲(chǔ)面積1004萬(wàn)平米——其中商業(yè)土地儲(chǔ)備占比71.5%，在建及規(guī)劃中購(gòu)物中心50座，重點(diǎn)布局北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都等核心城市。。

　　在保障產(chǎn)品高質(zhì)量?jī)冬F(xiàn)的基礎(chǔ)上，華潤(rùn)置地堅(jiān)持把控現(xiàn)金流安全，保持充足的財(cái)務(wù)彈性。報(bào)告期內(nèi)，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流充足，資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)健，總有息負(fù)債率及凈有息負(fù)債率分別降至38.4%和32.6%的行業(yè)低位，三道紅線(xiàn)保持綠檔，標(biāo)普、穆迪和惠譽(yù)繼續(xù)維持公司“BBB+”、“Baa1”及“BBB+”的信用評(píng)級(jí)，加權(quán)融資成本3.56%，創(chuàng)近十年新低。

　　以上種種都在證明華潤(rùn)置地在市場(chǎng)深度調(diào)整中，依然能夠從容不迫地穩(wěn)定前行。除了企業(yè)自身提升，華潤(rùn)置地還承擔(dān)起新時(shí)代賦予的產(chǎn)業(yè)責(zé)任和社會(huì)責(zé)任。

　　全面深化ESG管理，持續(xù)加強(qiáng)ESG實(shí)踐

　　2023年，華潤(rùn)置地全力護(hù)航國(guó)家重大賽會(huì)舉辦，圓滿(mǎn)完成了成都大運(yùn)會(huì)、杭州亞運(yùn)會(huì)、中國(guó)-中亞峰會(huì)服務(wù)保障工作，再次彰顯華潤(rùn)置地大型場(chǎng)館代建代運(yùn)營(yíng)及重要賽事保障能力。

　　這背后，是華潤(rùn)置地多年來(lái)在多個(gè)國(guó)家級(jí)重大賽事下積累的“實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)”。從深圳大運(yùn)、西安全運(yùn)，到成都大運(yùn)，盛會(huì)的幕后，從場(chǎng)館建設(shè)、賽事保障到片區(qū)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)，都傾注著華潤(rùn)置地為更好的城市矢志前行的力量。

　　同時(shí)，也彰顯出華潤(rùn)置地作為城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)者強(qiáng)勁的綜合實(shí)力。秉承“快好省規(guī)”原則、“運(yùn)營(yíng)前介”的建設(shè)模式，華潤(rùn)置地一次次刷新自己建設(shè)大型體育場(chǎng)館的記錄。

　　深圳第26屆大運(yùn)會(huì)，華潤(rùn)置地歷時(shí)22個(gè)月高質(zhì)量完成集體育場(chǎng)、體育館、游泳館“三位一體”的深圳灣體育中心建設(shè)，讓世界看到了“深圳速度”。深圳大運(yùn)會(huì)落幕以后，在華潤(rùn)置地的運(yùn)營(yíng)下，“春繭”成為深圳大型體育賽事、商演、全民健身的首選之地。

　　西安第14屆全運(yùn)會(huì)，華潤(rùn)置地使用“一套模特，多套衣服”模式，創(chuàng)造性的讓基礎(chǔ)和主體工程先行，合理安排多條線(xiàn)交叉作業(yè)，與節(jié)點(diǎn)賽跑，最終歷時(shí)33個(gè)月建成包括西安奧體中心在內(nèi)的“三中心”、共計(jì)138萬(wàn)平方米場(chǎng)館，絕對(duì)工期比同類(lèi)工程縮短了一年多。

　　去年，成都第31屆大運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館東安湖體育公園，從開(kāi)工建設(shè)到建成使用，華潤(rùn)置地用時(shí)921天，再次刷新全國(guó)同類(lèi)型體育場(chǎng)館建設(shè)投運(yùn)速度。

　　在此過(guò)程中，華潤(rùn)置地的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)及保賽服務(wù)能力，不斷得到鞏固、完善和精進(jìn)，也為下一場(chǎng)國(guó)際大賽的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，提供了強(qiáng)有力的經(jīng)驗(yàn)支撐。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的重要關(guān)卡，華潤(rùn)置地積極響應(yīng)國(guó)家“雙碳”戰(zhàn)略，持續(xù)推進(jìn)綠色轉(zhuǎn)型高質(zhì)量發(fā)展，打造十余個(gè)超低能耗住宅和低碳智慧運(yùn)維試點(diǎn)項(xiàng)目，

　　2023年，華潤(rùn)置地根據(jù)國(guó)際可持續(xù)準(zhǔn)則理事會(huì)（ISSB）最新發(fā)布的可持續(xù)信披準(zhǔn)則，著手搭建應(yīng)對(duì)氣候變化的管理框架，并分析不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)的實(shí)體風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)，制定下一步的行動(dòng)方案。

　　一直以來(lái)，華潤(rùn)置地立足行業(yè)特點(diǎn)和自身實(shí)際，全面深化ESG管理，持續(xù)加強(qiáng)ESG實(shí)踐，通過(guò)主動(dòng)參與國(guó)際主流ESG指數(shù)評(píng)級(jí)，查找自身ESG工作存在的不足，并制定改進(jìn)措施，促進(jìn)內(nèi)部管理提升。在此背景下，華潤(rùn)置地于2023年再次獲得MSCIESG評(píng)級(jí)的A級(jí)評(píng)級(jí)。MSCIESG評(píng)級(jí)報(bào)告指出，華潤(rùn)置地在ESG三個(gè)維度得分均高于全球同行均值，在產(chǎn)品安全與質(zhì)量、員工健康與安全、公司行為等二級(jí)指標(biāo)得分同比上升，表現(xiàn)均領(lǐng)先全球同行。

圖：華潤(rùn)深圳灣

　　隨著房企在行業(yè)變革中不斷向高質(zhì)量發(fā)展，華潤(rùn)置地長(zhǎng)期穩(wěn)健的內(nèi)生增長(zhǎng)趨勢(shì)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)探索健康可持續(xù)發(fā)展路徑，提供了重要參考價(jià)值。華潤(rùn)之地“穩(wěn)中有進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)”的發(fā)展定調(diào)，也能讓其在未來(lái)抓住新階段機(jī)遇，在行業(yè)新格局中穩(wěn)步向前。